• 28/10/2014

Оценка имущества предприятия

У динамично развивающихся компаний в процессе реализации их стратегических целей и задач может возникнуть необходимость оценки как отдельных элементов имущества (активов), так и оценки всего предприятия (бизнеса). Оценка имущества предприятия может сослужить хорошую службу для принятия уверенных решений при планировании аспектов развития компании.

Оценка имущества предприятия — это процедура по установлению стоимости имеющихся у компании активов независимыми экспертами-оценщиками, основанная на всестороннем анализе объекта оценки. Данная процедура законодательно урегулирована, и в некоторых случаях необходимость оценки вызвана указаниями, напрямую вытекающими из закона, например, при ликвидации предприятия. Также необходимость оценки имущества компании может возникнуть для следующих целей:

  • вклада в уставный капитал предприятия;
  • бухгалтерского учета (постановка на учет, переоценка и др.);
  • аудиторской проверки;
  • определения налогооблагаемой базы, базы для исчисления таможенных пошлин;
  • залога с целью получения кредитного продукта;
  • судебного разбирательства;
  • при определении ущерба (причиненного действиями трех лиц, возникшего в результате чрезвычайного происшествия — пожар, потоп и др.) для получения страхового возмещения;
  • определения размера выплаты доли одному из участников предприятия;
  • реализации имущества/предприятия;
  • при реструктуризации предприятия, его поглощении, слиянии;
  • при разрешении имущественных споров;
  • при проведении аукционов, торгов и конкурсов;
  • при передаче имущества в доверительное управление или лизинг и др.

Имущество (активы) предприятия в простом виде можно разделить на:

  • недвижимое (здания, сооружения, незавершенное строительство, земельные участки и др.);
  • движимое (оборудование, транспорт, специальная техника, запасы и др.);
  • нематериальные активы (товарный знак, патент, лицензия и др.).

В зависимости от особенностей деятельности предприятия имущество (активы) может быть типовое (например, здания производственной базы, торгово-развлекательный центр, токарно-винторезный станок, упаковочная машина, самосвал, трактор *и др.) или нетиповое (например, морское судно, вертолет, доменная печь; прокатный стан, бурильная машина и др.).

В некоторых случаях ценность имущества определяется в составе предприятия, т.е. его рыночную стоимость целесообразно рассматривать в составе предприятия и/или одновременно с другими активами, принимающими участие в деятельности предприятия. Примером таких случаев могут быть:

— сложный производственный процесс, в котором участвует имущественный комплекс (нефтебаза, АЗС, завод бетонных изделий, керамзитовый завод и др.). В данном случае целесообразно оценивать движимое и недвижимое имущество, участвующее в основной деятельности предприятия в комплексе;

— лицензируемый вид деятельности, при которой эксплуатация активов возможна только в лицензируемой деятельности (например, спиртзавод, предприятия по производству лекарственных средств). В данном случае целесообразно оценивать движимое и недвижимое имущество, участвующее в основной деятельности предприятия в комплексе с соответствующими не-материальными активами предприятия.

На практике проведение независимой оценки чаще всего требуется при обращении в банк за кредитом, если планируется в качестве обеспечения кредита передавать в залог имущество.

Оценочная деятельность регулируется ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее —Закон N 135-ФЗ).

Отношения между сторонами по оценке имущества предприятия оформляются письменным договором, который включает в себя описание объекта оценки, размер денежного вознаграждения за проведение оценки, дату определения стоимости объекта оценки и т.д.

Итоговым документом является от-чет об оценке, в котором должны быть отражены:

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком объекта оценки;
  • сведения об оценщике; — цель оценки;
  • точное описание объекта оценки и др.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

В зависимости от причин оценки ее результатом могут стать различные виды стоимости (рыночная, ликвидационная, инвестиционная, кадастровая и др.). Наиболее распространенный и используемый вид стоимости для компании — рыночная.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Муки выбора

При выборе оценщика компании необходимо определить специализацию имущества (активов) предприятия и/или самого предприятия, поскольку некомпетентный оценщик или неправильно поставленные задачи оценки могут привести к напрасно потраченным денежным средствам и времени заказчика без получения результатов.

В случае если активы предприятия представлены типовым имуществом, при выборе оценщика рекомендуется удостовериться, что он:

  • соответствует требованиям законодательства для осуществления оценочной деятельности, например, членство в СРО;
  • обладает достаточной квалификацией и имеет положительную деловую репутацию;
  • имеет в штате не менее двух оценщиков;
  • его ответственность застрахована.

В случае если активы предприятия представлены нетиповым имуществом, при выборе оценщика дополнительно к вышеуказанному следует проверить наличие опыта в оценке нетиповых объектов в аналогичной отрасли и необходимой технической базы для выполнения специализированных работ.

Оценке быть!

Для успешного проведения оценки руководству компании следует занять активную позицию, подготовить для оценщика пакет необходимых доку-ментов и выполнить ряд действий:

1. Передать перечень оцениваемого имущества (активов).

Заблуждением многих заказчиков оценки является предоставление рас-шифровки основных средств пред-приятия, поскольку данный перечень имущества (активов) используется для целей бухгалтерского учета активов и не содержит основной ценообразующей информации.

Перечень оцениваемого имущества должен содержать:

  • для недвижимого имущества: назначение, площадь, адрес расположения, информация о земельных отношениях, кадастровый/условный номер;
  • для движимого имущества: марка, модель, количество, год выпуска, год ввода в эксплуатацию, перво-начальная и остаточная стоимость, информация о модернизации/реновации/капитальных ремонтах (при наличии), инвентарный и/или заводской номер.

В некоторых случаях с учетом специфики оцениваемого имущества могут быть запрошены дополнительные сведения (например, реестр арендаторов с указанием основных условий аренды, информация о сертификации, производительности, комплектации, стране происхождения и др.).

2. Передать технические документы:

  • для недвижимого имущества: кадастровые паспорта (технические паспорта), поэтажные планы, экспликации;
  • для движимого имущества: техническая документация, со-держащая основные параметры движимого имущества (технические паспорта).

3. Передать правоустанавливающие документы, документы возникновения прав:

  • для недвижимого имущества: свидетельство о праве, договор купли-продажи/аренды;
  • для движимого имущества: паспорт ТС, паспорт самоходной машины, договоры купли-продажи.

В некоторых случаях с учетом специфики приобретения прав на имущество могут быть предоставлены иные документы (например, акт ввода в эксплуатацию, план приватизации, договор дарения).

4. Предоставить документы/информацию об обременениях, ограничениях имущества (активов):

  • залог, арест, доверительное управление, аренда, сервитут, охранное обязательство (для памятников архитектуры), таможенные ограничения (условно выпущенный товар) и др.

При оценке нетипичных объектов могут быть запрошены документы, характеризующие конкретный вид имущества, его эксплуатацию (например, для водных/воздушных объектов предоставляется документация из соответствующих реестров, служб, регламентирующих их эксплуатацию). Для отдельных случаев оценки нетиповых объектов целесообразно предоставить бизнес-план.

5. Обеспечить доступ к имуществу для осмотра оценщиком.

От сложности (типовое/нетиповое) имущества, количества, местоположения и готовности материалов для оценки зависят и сроки проведения оценки.

Для типовых объектов сроки достаточно предсказуемы, как правило, указаны на официальном сайте оценщика и могут быть определены в результате консультации с оценщиком.

Для нетиповых объектов сроки могут быть увеличены в результате выявления дополнительной информации в процессе оценки, а также потребности в исходных данных и материалах. Поэтому при оценке нетипового имущества следует заранее, до планируемой даты использования оценки, подготовить материалы и обратиться к оценщику для начала работ. Следует также учитывать, что срок возможного использования результатов оценки составляет б месяцев с даты составления отчета об оценке.

Обязательная оценка

Общий перечень случаев обязательной оценки определен ст. 8 Закона N 135-ФЗ. В основном это сделки, в которых фигурирует имущество, при-надлежащее России, субъектам РФ или муниципальным образованиям, а также ситуации возникновения спора о стоимости объекта оценки (например, при национализации имущества, судебном споре, при необходимости контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы, при передаче в залог имущества).

Помимо этого общего перечня, обязательной оценке имущество компании подлежит в случаях, предусмотренных специализированными нормативными актами, например:

  • оценка вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, производимого не в виде денежного взноса, а в виде имущества;
  • при ипотеке предприятия как имущественного комплекса, в случае, если совокупность имущества пред-приятия зарегистрирована в ЕГРП как имущественный комплекс;
  • выкуп акций у акционеров, осуществляемый обществом, производится не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком;
  • при банкротстве предприятия, при необходимости оценки имущества должника, определении начальной цены имущества, выставляемого на торги;
  • оценка земельных участков, принадлежащих организации, для целей определения кадастровой стоимости либо для целей оформления договора об ипотеке.

Ответственность оценщика

В соответствии со ст. 24.6 Закона N 135-ФЗ убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на про-ведение оценки, или имущественный вред, причиненный, третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценщика, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, причинившего своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности.

Так, если оценщик оценил имущество клиента в размере меньшем или большем, чем его реальная стоимость, то считается, что он причинил заказчику ущерб, который обязан возместить за счет своего имущества и своей страховки. Кроме того, такого опрометчивого оценщика с большой долей вероятности исключат из СРО, в которой он состоит, что повлечет для него невозможность продолжать оценочную деятельность.

Следственный комитет России предлагает ввести уголовную ответственность для оценщиков имущества, так как считает, что только лишь материальной ответственности оценщиков недостаточно. Злоупотребления при оценке, например, приватизируемого госимущества, встречаются не так уж редко. В связи с этим правоохранители предлагают ввести уголовную ответственность за фальсификацию данных о стоимости объекта. А пока привлечь оценщика к уголовной ответственности за пред-взятую оценку почти невозможно, нужно найти другой состав преступления, например, мошенничество.

При грамотном подходе оценку имущества предприятия можно использовать не только для получения кредита в банке, но и для оптимизации политики управления активами, обеспечения устойчивости текущей деятельности, повышения инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности компании. Одним словом, для успешного развития бизнеса.

Выражаем благодарность Романовой Анне Викторовне, начальнику отдела оценки в банке (топ 10), и Царенковой Ирине Владимировне, сотруднику залогового отдела в банке (топ 10), за помощь в подготовке материала.

Ирина Стюфеева, юрист

Статья из газеты для пользователей справочных правовых систем»Наше право» ( в Ярославле представлена компанией «Ява»)№ октябрь 2014. Издатель Консорциум «Информправо».